가짜임차인 구별법

 

가짜 임차인 구별하기 앞서 먼저 반드시 알아야 할 사항이 있습니다.

가짜 즉 '가장 임차인'이라고 불리는 이것은 '주택임대차 보호법(주임법)'에 대해서 이해하고 또 이것을 통해

가장 임차인을 골라낼 수가 있습니다. 

 

그럼 주택임대차 보호법이 무엇인지 먼저 알아보겠습니다.

 

말 그대로 주택에 살고 있는 임차인이 보호를 받을 수 있는 법으로

임차인은 

 

1. 대항력 행사

2. 우선변제권을 행사

3. 최우선변제권을 행사

 

할 수가 있습니다. 

 

대항력을 행사한다는 뜻은

: 경매로 집이 넘어가도 이 집에 버티면서 안 나갈 수 있고 임차인의 보증금을 다 회수받을 때까지 

안 나가고 대항력을 행사할 수 있다 라는 뜻입니다. 

 

우선변제권을 행사하겠다는 것은

: 경매에 넘어갔을 때 임차인의 후순위 권리자들보다는 그래도 먼저 돈을 회수하겠다. 

라는 뜻입니다. 

 

최우선변제권을 행사하겠다는 것은

: 경매로 집이 넘어가는 바람에 임차인이 당장 어디 가서라도 방한칸 정도는 얻을 수 있게끔

근저당권 설정 당시의 기준으로 소액에 해당한다면 그 정도의 금액으로는 가장 먼저 선순위로

돈을 회수해주겠다 라는 뜻입니다. 

 

주택임대차 보호법은 이렇게 임차인을 보호하기 위한 특별법입니다. 

 

 

낙찰자가 인수해야 하는 임차인은 '주택 임대차 보호법이 적용된 임차인'입니다.

다시 말해서 우리가 인수하지 않아도 되는 임차인은 위 '주임법'이 적용되지 않은 임차인이죠.

즉 위 주임법이 적용이 안 되는 임차인은 가차 없이 소멸이 가능합니다. 

 

먼저 '주택임대차 보호법(주임법)'의 적용이 되는 집이 있는데 

적용범위에 대해서 말하고자 합니다. 

 

'주택임대차 보호법(주임법)' 인정이 되는 주택

적용범위

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주임법에서 인정되는 주택이라면 마찬가지로 임차인이 보호를 받을 수 있어서

우리가 인수를 해야 하지만 반대로 주임법에서 인정하지 않는 주택에 임차인이 살고 있다면

낙찰자는 이를 인수할 필요가 없습니다. 

 

주택의 주된 사용용도, 실제 용도를 보고 합목적적으로 평가를 하게 됩니다.

이것은 주의할 부분이 있다면 공부상의 표시를 말하는 것이 아니고 

실제로 임차인이 어떠한 집에 살고 있는가가 중요합니다. 

 

크게 3가지로 나뉩니다. 

 

1. 전체 주거일 경우.

2. 주택의 주된 사용용도(실제 용도)가 주거용, 남은 부분은 비주거용으로 사용할 경우.

3. 반대로 주된 사용용도가 비주거용, 남은 부분은 주거용으로 사용될 시.

 

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먼저 1번일 경우에는 당연히 주임법 적용이 되어 임차인이 보호받을 수 있는 집이 됩니다. 

예를 들면 주택이나 아파트 단독주택 등 같은 경우이죠. 

 

2번일 경우도 마찬가지로 1번과 동일하게 주택으로 사용되고 있음을 인정해줍니다. 

예를 들어서 전반적으로 주거용 형태를 띠고 있는 주택이지만 1층에 슈퍼마켓이나 편의점 등을 운영하고 있는 경우입니다. 

 

그럼 반대로 3번일 경우에는 어떻게 될까요? 이것 또한 마찬가지로

예시로 전체 모텔을 운영하고 있는 건물입니다. 그러나 1층에 방 한 칸을 얻어 주거 용도로 사용하게 되는 경우

임차인으로써 보호를 받지 못합니다. 즉 낙찰자가 인수할 임차인으로써 인정이 안된다는 뜻입니다. 

 

 

 

즉 주거의 용도로 활용되고 있는 부분이 비주거용보다 상대적으로 커야 합니다. 

 

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앞서 말씀드렸던 위 사항과 함께 반드시 같이 또 인정이 돼야 하는 부분이 있습니다.

바로 임대차 계약인데요. 

 

임대차 계약 또한 일방 당사자가 목적물을 사용, 수익함을 약정하고

타방 당사자는 차임의 지급을 약정하는 '유상 계약'여야 합니다. 

 

쉽게 말해서 임대차 계약을 할 당시 실제 돈이 오고 가고 하는 유상 계약 즉 

공짜로 살게 해주는 무상계약이 아닌 '유상 계약'이어야 합니다. 

 

만일 이런 약정 체결이 없이 형식적인 계약서만 작성했다면 이것 또한 임대차 계약이 아닙니다.

혹시나 사용, 수익에 목적이 있었던 것이 아니고 전입신고를 먼저 해서 최우선변제를 받기 위한 목적으로 임대차 계약을 작성했다면 

임차인은 보호받을 수가 없습니다. 

 

그럼 유상계약인 것을 어떻게 증명할 수가 있을까요?

 

갑이 소유한 주택의 집이 경매로 넘어갔습니다.

기존에 갑이 주택을 소유하게 될 당시 은행에 근저당권을 설정하고

주택담보대출을 받았죠. 당시 은행에서는 갑의 주택에 전입신고한 어떤 임차인이 있다는 것을 

확인하고 대출 시 10억의 담보 가치 물건인데 임차인이 있으면 10억이 아닌 8억 정도로 담보가치가 줄어들게 되어서

8억의 LTV 60%만 대출이 나오게 됩니다.

이를 알고 있는 갑은 대출을 더 받기 위해

은행에 '이 임차인은 유상 계약한 임차인이 아니라 내 사촌동생이다. 잠시 거주하는 것뿐이다.' 

라고 유상계약이 아니다는 것을 증명해주는 

'무상거주 각서'를 은행에 제출하게 됩니다.

그럼 원래 담보가치 물건 10억을 그대로 인정받아

10억의 LTV 60% 대출로 전보다는 더 많이 나오게 되죠.

 

이런 식으로 대출을 더 받기 위해서 우리 집에 살고 있는 임차인은 임차인이 아니라

잠시 머물다 가는 내 사촌동생일 뿐이다.라고 알리는 겁니다.

 

그럼 후에 이 집을 낙찰을 받게 되는 낙찰자의 경우 

은행에서 확인할 수 있는 사항은 뭐가 있을까요?

바로 '무상거주 각서'를 확인함으로써 이 임차인이 실제 사용, 수익에 목적을 둔 임차인이 아니라는 것을

알게 됨으로써 우리가 인수할 임차인이 아니게 되는 겁니다. 

 

 

그럼 우리가 인수할 임차인은 

1. 주택이 주거용도 이여야 하며

2. 임차인이 유상계약을 한 관계여야 한다.

 

입니다.

 

 

다음 시간에는

우리가 인수해야 할 임차인에 대해서 좀 더 알아보겠습니다.

 

 

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