부동산경매 부린이 기초지식 이것만큼은 알자!

 

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경매의 종류

 

 

경매는 강제경매와 임의경매 두 가지로 나뉘게 됩니다. 

 

강제경매란 예를 들어서 을이 채권자(돈을 빌려준 사람) 갑이 채무자(돈을 빌린 사람)이라 가정했을 때

갑이 변제기가 도래했음에도 불구하고 돈을 안 갚자 을이 갑이 가지고 있던 재산 ex. 주택을 상대로 가압류를 넣어 

민사소송을 거친 뒤 본압류를 거쳐 강제경매를 실행하게 됩니다. 이것은 기간이 꽤 오래 걸리게 되죠.

 

임의경매는 담보권을 실행하는 경매로 주택을 가진 갑이 은행에게 근저당권을 설정하고 돈을 빌립니다. 

이때 갑이 은행에게 빌린 돈을 갚지 않게 되면 은행은 갑을 상대로 근저당권을 실행하게 됩니다. 

근저당권은 ‘경매신청권’과 ‘우선변제권’을 실행할 수 있게 됩니다. 즉 근저당권, 저당권이란 채무자가 돈을 갚지 않았을 때 경매 들어가서 ‘내 돈 먼저 빼갈 수 있는 권리’를 뜻합니다. 

 

<<임의경매는 강제경매에 비해 걸리는 시간이 짧습니다. 그래서 혹여나 주변 지인들에게 돈을 빌려주는 상황이 온다면 근저당권을 설정하고 돈을 빌려주는 게 좋습니다. >>

 

<<근저당권과 저당권의 차이는 근저당권은 채무가 확정되지 않고 증감, 변동하는 채무로 불특정 채무를 뜻합니다.

예를 들어서 우리가 은행에서 주택담보대출 1억을 받았다고 가정한다면 은행은 불특정 채무 저당권인 근저당권을 설정하게 됩니다. 

빌린 돈은 1억이지만 빚을 갚으면서 원금+이자 를 못 갚아 더 늘어날 수도 있는 것이고 반대로 학자금 갚듯이 시간이 지날수록 갚아야 하는 돈은 계속 줄어들고 있기 때문에 ‘불특정 채무’로 ‘근저당권’을 설정하는 것입니다. 보통 제1금융권에서는 채권최고액이라 하여 1억을 빌렸을 때 1억 2천만 원의 근저당을 설정하게 됩니다. 이유로는 원금과 이자가 연체될 가능성을 감안하여 채권최고액을 통상 120%로 잡고 근저당을 설정하는 것입니다. >>

 

 

 

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임차인의 종류와 명도 과정

 

임차인은 크게 나누면 대항력 있는 임차인과 대항력이 없는 임차인으로 나뉩니다.

대항력이 있다는 것은 쉽게 말해서 계약기간 동안에는 계속 거주할 수 있는 권리와 보증금 반환받을 때까지는 계속 거주하는 것을 주장할 수 있는 권리입니다.

그러면 우리가 주의 깊게 꼭 살펴봐야 할 대상은 대항력 있는 임차인입니다.

임차인이 대항력이 있다는 것은 우리가 인수를 해야 하는 거고 반대로 대항력이 없다는 것은 우리가 굳이 인수하지 않아도 됩니다.

그럼 인수해야 하는 대항력 있는 임차인이 만일 배당신청을 하여 보증금을 다 배당을 받는다고 하면 

낙찰자 입장에서는 명도 때문에는 싸울 일이 없습니다. 

다만 대항력 있는 임차인이 배당신청을 하였지만 예시로 보증금 1억 중에 8000만 원만 배당을 받는다고 가정한다면 나머지 못 받는 2000만 원에 대해서는 (‘미배당 보증금’이라고 불립니다.) 낙찰자가 인수를 하여 물어줘야 합니다. 이 역시 명도가 어렵진 않습니다.

 

그럼 대항력 없는 임차인은 어떻게 될까요?

대항력 없는 임차인은 등기부등본(등기사항 전부증명서)에 다른 권리가 있다는 것을 알고도 전입한 사람입니다. 그렇기 때문에 임차인에 잘못도 어느 정도 있으므로 우리가 인수 즉 물어줘야 할 필요는 없습니다. 

다만 일정 조건 ( 전입신고+확정일자+배당 종기일까지 배당신청 )을 한 경우라면 우선변제권이 생깁니다.

여기서 우선변제권이란, 본인보다 우선순위에 있는 사람들보다 더 먼저 받는다는 것이 아니고 후순위 권리자보다는 먼저 배당을 받을 수가 있다는 뜻입니다.

그럼 대항력 없는 임차인을 예로 들어서 1억 보증금 중에 우선변제권을 행사하여 전액을 다 받는 임차인이라면 명도로 인하여 문제가 될 것은 없는 거죠. 그럼 만일 일부만 배당을 받게 되는 일부 배당자는 어떻게 될까요? 이 역시 일부 배당자는 일부라도 배당을 받기 위해서 낙찰자의 명도 확인서와 인감증명서를 법원에 제출해야 하기 때문에 이 역시 어려울 것은 없어 보입니다.

하지만 아무것도 배당을 받지 못하는 무배 당자는 아무것도 받지 못하기 때문에 억울하고 어려울 수 있지만 협의를 먼저 한 후에 협의가 안된다면 행정조치 계고 후 강제집행을 하게 됩니다.

 

앞서 간단히 설명드렸지만 이런 과정을 거쳐 명도를 하게 됩니다. 

 

 

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경매 시 자본운영 방법

 

입찰 들어가기 전에 대출상담을 반드시 미리 이전에 받아놔야 합니다.

은행이 아니라 대출모집인(입찰법정 뒤에 앉아계신 분들)에게 가서 본인이 입찰하려는 금액을 얘기하고 대출상담을 받게 되는데 

혹시라도 낙찰 후에 대출하려다가 본인이 생각했던 것보다 대출이 안 나와서 미납이 걸렸다면 미납한 보증금 10%를 몰수당하니 주의해야 합니다. (입찰 시 보증금 10%를 내게 됩니다.)

 

 

경락잔금대출 같은 경우에는 

개인으로 받을 경우 : LTV, DTI, DSR 규제를 모두 적용받습니다.

법인으로 받을 경우 : 청양 조정대상지역 외 지역에서는 대출규제를 거의 받지 않습니다. 

 

 

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재경매 건이란?

 

재경매 건은 전 낙찰자가 낙찰대금을 미납할 경우 재경매라고 합니다. (=재매각 사건)

신경매물건은 입찰 보증금이 10%. 그러나

재경매 물건은 보증금이 20~30%까지 오릅니다. 

권리분석 어딘가에서 낙찰자가 실수하였던지 혹은 임차인의 보증금을 잘못 파악했던지 임차인의 전입신고 날짜를 잘못 확인했거나 대출이 본인이 생각했던 것보다 나오지 않아서 입찰보증금을 몰수당해 권리분석 실수로 재경매 사건으로 넘어가는 경우가 있기 때문에 

반드시 재경매 물건은 주의해서 입찰하여야 합니다. 

 

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2022.08.12 - [부동산 기초지식] - LTV DTI DSR 란?