깡통 전세사기 절대법 안당하는 법

 

흔히들 깡통전세라고 불리는데 

많이 들어보셨나요?

 

대표적인 전세사기 유형들이 있습니다.

 

미리 알고 대비해봅시다.

 

전세사기

유형이 총 4가지가 있습니다.

 

---

 

 

1. 중복계약

2. 이중계약

3. 기타 사례

4. 깡통전세

 

 

---

 

1. 중복계약

 

: 전세 매물은 하나인데 한 번에 두 명 이상과 계약을 하는 불법행위입니다.

 

 

즉 하나의 물건으로 여러 명의 세입자들이랑 계약하고 계약금을 가로채는 행위라고 볼 수 있습니다.

이것은 편법도 아니고 대놓고 범죄행위를 하는 것입니다.

 

---

 

2. 이중계약

 

: '위장 전세'라고도 불리며 계약 당시 임차인이 집주인의 신분증 사본과 주민등록증을 모두 가지고 있는 것을 악용하는 사례입니다.

 

예를 들어서 원래 집주인은 임차인과 계약 당시 보증금 500 월세 50으로 계약을 했지만

중간에 있는 임차인이 제삼자에게 ' 내가 집주인인데 전세 1억 물건이다 계약하자 ' 하고 

1억에 전세 계약을 한 뒤 보증금을 들고 튀는 경우입니다. 

 

그럼 1억을 편취한 임차인은 집주인이 아닌데도 불구하고 어떻게 전세 계약을 제삼자와 할 수 있었을까요?

대부분은 임차인이 실제 집주인과 월세 계약을 할 때

집주인의 신분증 사본이라던지 관련 서류를 가지고 있을 확률이 매우 높습니다. 

 

이렇게 인적사항을 다 가지고 있기 때문에 그 서류들을 그대로 제삼자에게 보여줌으로써 

집주인 행세를 할 수가 있습니다. 

이것도 명백한 범죄 행위라고 볼 수 있습니다.

 

전세 사기들은 아파트에서는 일어나는 경우는 드물고

대부분 원룸이나 빌라 같은 곳에서 많이 일어나는 편입니다. 

그러나 이중계약 같은 경우에는 아파트에서도 더러 일어나는 일들이기도 합니다.

 

주의할 점은 계약 시 집주인이 맞는지 꼼꼼히 확인할 필요가 있습니다.

그러나 때에 따라 계약 당시 집주인을 실제로 만나는 경우가 잘 없기도 합니다. 

그렇기 때문에 계약 시 집주인 본인과 직접 계약을 해야 하며

신분증 원본으로 본인과 대조 후 확인을 해야 합니다.

또한 주민등록등본 등을 보여 줄 때 발급일자가 오래된 것인지 반드시 체크해야 합니다.

 

 

---

3. 전대차 계약 - 합법

 

 

 

이중계약과 비슷할 수는 있지만 이것은 합법인 전대차 계약입니다.

이중계약에서는 실제 집주인과 중간 계약자가 월세로 계약한 것을 제삼자에게 전세로 넘기는 것이고

전대차 계약은 실제 집주인과 중간 계약자가 전세로 계약한 것을 제삼자에게 월세로 넘김으로써 월세 수익을 얻으려고 하는 것입니다.

다만,

전대차 계약할 시에는 반드시 실제 집주인과 전대차 계약서를 작성을 해야 합니다. 

 

이것은 불법은 아니고 합법입니다.

---

 

4. 깡통전세

 

 

요즘 가장 많이 나오는 깡통전세 유형인데 

 

아파트에서보다 빌라에서 많이 나타나는 유형입니다.

예를 들어서 

매매가도 3억이고 전세도 3억 인 물건에 전세 돈을 주고 들어가게 되는데

2년 혹은 4년 뒤에 임차인이 이 집을 빼려고 했더니 

전세가가 떨어져서 2억 5천만 원 밖에 나가지 않아

이때 집주인이 자금을 회수할 돈이 없어서 임차인에게 전세금액을 못 돌려주는 경우입니다. 

 

왜 이런 경우가 생길까요?

 

돈이 없는 매수자가

갭 투자로 전세금액을 이용해서 주택을 취득하는 경우 

4-5년이 지났는데 매매가가 매수 당시 3억에서 5억이 됐다 하면

아무런 투자금 없이 시세차익 2억을 벌게 되지만

( 이럴 경우에는 문제가 없게 됩니다.)

 

하지만

 

만일 집값이 떨어진다면 어떻게 될까요?

 

임차인에게 돈을 못 돌려주는 사례가 나올 수도 있는 거죠. 

 

이렇게 애초에 무일품으로 구입한 주택이기 때문에 만일 집값이 떨어지던지 추가적인 비용이 발생하게 되면

대처가 어렵게 됩니다. 그렇게 갭 투자를 하는 집주인들은 다주택을 보유함으로써 체납한 세금이 생길 수 있으며

이를 못 갚을 시 경매로 넘어가게 됩니다. 경매로 넘어가게 되면 아무리 선순위인 임차인이라고 할지라도 

주택시세에 비해서 낮게 경매로 낙찰이 되면 그중 일부라도 받으면 다행인 거죠.

이런 식으로 나머지 못 받는 부분이 생길 수도 있습니다. 

 

또한

집주인이 고의적으로 그런 것이 아니라 새로운 세입자가 들어오면 

보증금을 돌려줄 것이다라고 말하면 따로 처벌하기가 상당히 어렵습니다.

 

 

 

5. 전입신고 전 집주인 대출 진행

 

이 경우에는 잔금 치르는 날과 동시에 대출을 승인하여 실행하는 경우입니다. 

 

즉 집주인이 집을 구매할 시 담보대출을 임차인이 전입신고 완료하는 당일에

승인이 나게 된다면 담보대출을 해준 은행은 그 당일날부터 권리를 가지게 됩니다. 

 

그때 임차인은 전입신고 완료한 그 익일(다음날) 오전 0시부터 권리를 가지게 됩니다. 

 

그럼 결국 담보대출을 해준 은행이 먼저 선순위권자가 되겠죠.

다시 말해서 경매로 넘어가게 되면 은행이 먼저 배당을 받게 됩니다. 

그리고 그다음인 후순위권자가 임차인이 됩니다. 

 

즉 

보통 담보대출 승인은 그 당일부터 효력이 발생한다는 이러한 부분을 악용해서 

집주인이 미리 담보대출신청을 해놓고

임차인이 전입신고하는 그 당일에 대출 승인을 받아둡니다.

 

그러면 저절로 은행 효력은 당일날 생기는 것이고 

임차인은 다음날 0시부터 대항력이 생기는 것이죠. 

 

이렇게 되면 후순위권자가 되어서

먼저 은행에 대출금을 갚아주게 되고 그 후순위로 임차인의 돈을 주기 때문에

모자라다면 일부분 못 받는 경우가 발생할 수 있게 됩니다. 

 

그래서 피해보지 않기 위한 방법으로는 

이사 당일에 등기부등본을 반드시 확인을 해서 등기부상에 

그전에 없었던 등기 항목이 생기던지 어떤 사건을 처리 중에 있다는 글들이 적혀있으면 

따로 계약을 취소하는 것이 좋습니다. 

 

 

그럼 이로써 예방방법에 대해서 간단히 적어보도록 하겠습니다.

 

 

1. 집주인 당사자와 직접 계약

2. 신분증 원본으로 본인 확인 대조

3. 등기부등본 상 대출 내용 확인

4. 계약서 작성 시 전입신고일 기준으로 등기부등본상의 변동이 있을 시 계약취소 조항을 반드시 삽입

5. 특히 등기부등본에 '신청사건 처리 중'이라는 내용 여부 확인

6. 전세보증금 반환보증보험에 필수로 가입

7. 시세보다 저렴하다면 꼼꼼히 확인 필요

8. 깡통전세 대부분이 신축빌라에서 발생하므로 주의

9. 집주인이 전입신고를 아예 못하게 하거나 나중에 해달라고 하는 경우