임대차3법 개념 원리

 

최근 임대차3법 관련한 뉴스와 기사를 많이 접하게 됩니다.

 

'임대차3법'

 

간단하게 뜻과 기본적인 원리를

쉽게 설명하는 시간을 가져보도록 하겠습니다.

 

 

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'임대차 3법'이란?

아래 3가지로 나뉩니다.

 

1. 계약갱신청구권제

2. 전월세 상한제

3. 전월세 신고제

 

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먼저 계약갱신청구권제는

쉽게 말해서 임대차 계약을 '갱신'하겠다.

즉 임차인이 임대차 계약을 '계약 더 하길 원합니다'라고 희망하는 경우 청구할 수 있는 권리를 말합니다.

세입자에게 현재 임대차 계약기간을 최대 합쳐서 4년까지 살 수 있게끔 1회까지 보장받을 수 있게 됩니다. 

임대차 기간이 끝나기 6개월 전까지 계약 갱신을 원하게 되는 경우 

임대인의 다른 이유가 있지 않는 이상은 거절하지 못합니다.

 

보통 기존에 우리는 전세 계약이 2년 정도를 합니다.

만일 계약된 기간 2년이 지났으면 임차인이 나가는 것이 일반적입니다.

그런데 '계약갱신청구권제'라는 것은 원래 2년을 살던 그 기한을 +2년 더 연장시키겠다는 것입니다.

취지는 상대적으로 사회적 약자인 임차인을 더 살 수 있게끔 보호하겠다는 목적 하에 만들어진 법인데 

모순이 있습니다. 만일 1억짜리 집을 가진 임대인이 있고 10억짜리 집에 거주 중인 임차인이 있다고 가정했을 때

과연 임차인이 더 약자일까요? 위 사례로 보았을 때 임대인이 더 약자일까요?

 

'계약갱신청구권제'란

임차인은 총 4년까지 살게 되고

그렇게 시간이 지난 만큼 물가는 더 올랐으니

집주인(임대인)은 전세금을 더 올리고 싶어 할 것입니다. 

 

그런데 여기서 중요한 것은 

위에 임대차 3법 중에 하나 전월세 상한을 둡니다.

임대인이 전세나 월세를 더 크게 5% 이상 상향시키지 못하도록 제한을 둔다는 것입니다.

우리는 지난 2년 동안 물가도 많이 올랐지만 전세나 월세의 시세도 거의 2배 이상 오른 곳들이 많습니다. 

여기서 만일 내가 임대인이라고 가정했을 때 어떻게 하는 것이 가장 이상적일까요?

당연히 전세든 월세든 올려 받고 싶을 것입니다.

인플레이션으로 모든 물가들도 오르고 시세도 많이 올랐으니깐요. 

 

그러나 임대차 3법의 계약갱신청구권으로 집주인(임대인)이 본인 집을 마음대로 못하는 상황이 발생하게 됩니다.

대부분 임차인은 2년마다 이사를 다니는 것을 선택하기보다는 추가 연장을 하고 싶어 하기 때문에 연장을 하게 될 거고요. 

많은 임대인들이 앞서 말한 법으로 침해를 당하고 있는 부분이었지만 

이번 정권에서는 임대차 3법을 다시 폐기하거나 축소하겠다는 쪽으로 보완을 할 가능성이 높습니다.

 

그리고 전월세 신고제는 말 그대로 전세든 월세든 계약을 할 때 신고하라는 뜻입니다.

 

임대차 3법이 실행된 지 2년이 넘었습니다.

즉 계약갱신청구권으로 인해 2년 만기 후 나와야 할 매물이 안 나오게 되는 현상이 발생하게 됩니다.

자본주의 사회에서의 가격은 희소성을 띠게 되는 순간 가격은 오릅니다.

그럼 매물이 잠기게 되면 매물이 상대적으로 희소해짐으로써 전세가가 폭등할 수밖에 없습니다. 

전세가 그만큼 희소해지니 전세에서 월세 매물로 바뀌는 현상이 발생하게 됩니다.

또한 임대인의 보유세 세금이 오르면서 임대인의 집값은 올라서 좋겠지만

임대인의 직장 월급은 그대로이니 임차인의 월세로 전환시키고 그만큼 임차인에게 전가를 시키게 되는 현상이 발생하게 됩니다.

 

현재 전세 시세를 보게 되면 

계약갱신을 했던 임차인은 오른 전세가에 맞춰있는 것이 아닌 그대로 5억 원.

계약갱신을 안 한 임차인은 폭등한 전세가를 반영한 금액으로 10억 원.

이렇게 들쑥날쑥 시세가 형성되어 있습니다.

이렇게 일정하지 않은 전세 시세를 그나마 협상한 금액 7억으로 계약한 시세.

 

이렇게 세 가지 가격으로 형성되어 실거래가를 보면

어떤 것이 진짜 맞는 시세인지를 판단하기가 어려워집니다.

 

그러나 올해 임대차 3법이 실행된 지 2년이 넘기 때문에 위 들쑥날쑥한 가격은 어느 정도 일정해지겠지만 

시세를 형성하고 있는 가장 큰 맥시멈 가격으로 형성될 가능성이 큽니다. 

그렇게 되면 전세가 상승이 또 커질 수가 있는 우려가 생기게 됩니다. 

 

 

 

2022.08.17 - [부동산 기초지식] - 버팀목 전세자금 대출