업무용 오피스텔 전입신고 안해도될까?

 

오피스텔은 상업지역과 접근성이 매우 좋아

투자자들에게나 실거주용으로나 점점 수요가 늘어나고 있습니다. 

하지만 반드시 우리가 꼭 알아야 할 점이 있는데

 

바로 전입신고를 하지 못하는 오피스텔입니다. 

 

그럼 이런 곳들은 정말 전입신고를 하지 않아도 괜찮을까요?

 

이를 알아보기 전 오피스텔의 용도를 알아야 합니다. 

오피스텔은 업무용과 주거용으로 나뉘어 있습니다.

오피스텔을 매수하고자 하는 주인이 처음 분양할 때

업무용으로 사용할지 주거용으로 사용할지 결정하게 됩니다.

만일 업무용으로 선택하게 된다면

주인이 일반 임대사업자로 등록해야 되고

주거용으로 선택하게 되면 주택임대사업자로 등록해야 합니다.

그래서 업무용으로 등록이 된 오피스텔일 경우 전입신고를 못하는 상황이 발생하게 됩니다.

그렇기 때문에 불이익을 받을 수 있으니 반드시 업무용 오피스텔 전입신고에 대해서 정확히 알아보도록 하겠습니다.

 

업무용 오피스텔은 말 그대로 사무 용도로 사용하는 공간으로써 세입자 거주가 안되고 동시에 보유주택으로도 포함이 안됩니다. 

또한 부가가치세를 환급받을 수 있는 이점도 있죠. 

이렇게 오피스텔을 구하다 보면 업무용으로 등록이 되어있어서 주인과 계약 시

월세를 조금 더 깎아주는 조건으로 전입신고를 하지 않은 것을 제안하는 곳이 간혹 있습니다.

보통 이사를 하고 전입신고를 하게 되면 확정일자를 받게 됩니다. 

법적으로 임차인에게 확정일자와 전입신고는 보증금을 지켜주는 중요한 역할을 하게 됩니다. 

즉 경매로 집이 넘어가도 임차인의 보증금을 지킬 수 있게 됩니다. 

이때 임차인이 주인의 제안으로 전입신고를 하지 않게 된다면

최악의 상황에서는 보증금을 못 돌려받거나 등 경제적인 문제로 이어질 수 있기 때문에

반드시 신중히 선택을 해야 합니다.

또한 연말정산 시 세액공제 혜택을 받을 수가 없습니다. 

 

임대인이 주거용 도로 신고를 하게 되면 전입신고가 가능해지고

사무용 도로 신고를 하게 되면 사업자등록 후 임차인에게 임차를 할 수 있습니다. 

이렇게 오피스텔이 가지고 있는 두 가지 속성 때문에 임대인은 이런 제안을 하게 되죠.

주인이 가지고 있는 오피스텔을 주거용으로 분류를 하게 되면 주택수에 포함이 되기 때문에

다주택자가 되면 취득세뿐만 아니라 양도중과까지 세금적인 부분에서 부담이 갈 수밖에 없습니다. 

 

이와는 반대로 오피스텔이 업무용일 경우에는 세금이 주거용보다는 좀 더 유리하기 때문에

투자자들에게는 업무용 오피스텔이 좀 더 유리할 수밖에 없습니다.

즉 오피스텔을 분양을 받아 주거용이 아닌 업무용으로 등록하게 될 경우 주택 수에 포함이 안되고

세금 중과 대상에서도 제외가 됩니다.

또한 일반 임대사업자로서 부가가치세 환급대상으로도 되고 장기보유 특별공제까지 받을 수 있습니다. 

 

이렇게 주거용과 업무용은 투자하는 데 있어서 차이가 어느 정도 나게 되는데

업무용을 선택하게 되면 투자자들에게는 좀 더 이득이 많이 가기 때문에

많은 분들이 실제로 업무용을 좀 더 선호하는 편입니다.

그러나 이 경우 임차인이 업무용 오피스텔에 전입신고를 하게 되면

오피스텔의 용도가 주거 목적으로 간주되어

앞서 말했듯이 양도세 부과뿐만 아니라 종부세 대상에도 피할 수 없게 됩니다. 

 

만일 집주인이 청약을 하고 있는 중이라면 무주택자로 간주되는 것이 아니라

유주택자로 보기 때문에 청약을 포기하는 상황도 발생할 수 있게 됩니다.

이처럼 오피스텔의 용도에 따라 임차인의 전입신고의 유무가 민감하게 받아들여질 수밖에 없는 상황이 발생하고 있습니다. 

임차인의 입장에서 보면 월세가 절약된다는 이점으로 무작정 주인의 전입신고 금지 제안을 덜컥 수락할 수도 있는데

그렇게 되면 보증금을 반환받지 못하는 상황과 임차인으로서의 권리가 보호가 되질 않습니다.

임차인이라면 실거주하는 것에 대해 법적으로

대항력(보증금을 반환받을 때까지 나가지 않겠다 혹은 이 집에서 계속 거주하겠다는 법적인 힘)을 가지게 되는 것으로

전입신고와 확정일자는 보호받는 수단이기 때문에 반드시 받아두셔야 합니다. 

 

임대인 또한 업무용으로 오피스텔을 등록하긴 했지만

주거시설로 이용하게 된다면 그에 따른 책임이 따를 수 있으니 불이익이 생긴다는 것 참고해야 합니다.

여기서 업무용으로 등록은 했지만 실제 사용 용도는 과세당국 판정 시 실질과세의 원칙에 따라 판정하게 하게 되므로 주택으로 보기 때문에 다주택자 중과대상이 되어 양도세 폭탄을 맞을 수가 있습니다.

그럼 이런 실질 용도를 어떻게 알 수 있을까요? 

 

바로 주택임대차 정보시스템 RHMS를 통해 확인이 가능합니다.

국세청에서 가스, 수도, 전기사용량 등을 고려하여 한번에 통합하여 확인이 가능합니다.

이를 통해 실제 거주여부까지 확인이 가능하죠. 

반드시 각 사용용도에 맞는 적당한 세금을 내면서 올바르게 계약하시기 바랍니다.