LTV DTI DSR 란 ?

우리는 기사나 뉴스를 보다 보면

부동산 정책 관련 소식을 늘 접하게 됩니다.

그럴 때마다 항상 등장하는 용어가 있죠.

 

바로

LTV

DTI

DSR 

입니다.

 

매번 듣기는 하지만 궁금한데 물어보기에는 애매하고 찾아본다 하더라도

용어설명이 너무 어렵게 되어있어서 봐도 모르겠고 

도대체 무슨 의미 인지 쉽게 용어를 설명해드리도록 하겠습니다. 

 

먼저 집을 살 때 우리는 대부분 은행에 돈을 빌려서 구매하게 됩니다. 

그럼 은행에서는 우리에게 얼마의 금액 정도를 대출을 해줄까요? 

은행 입장에서는 빌리는 사람이 얼마나 돈 갚을 능력이 되는지에 대해 평가 후 대출금을 정한 후 빌려주게 됩니다.

 

즉 은행에서는 

빌려주는 금액을 정하는 데 있어서 필요한 것들이 바로 

LTV, DTI, DSR 

 

입니다. 

 

만일 우리가 현금 보유가 많은 부자라면 집을 구매 시 대출이 따로 필요가 없겠지만 

대부분은 대출을 받아서 사게 되죠.

 

대출은 총 2가지로 나뉩니다.

 

담보대출 그리고 신용대출

 

담보대출은 말 그대로 내가 사고 싶은 집이 있다면 그 집을 담보로 대출해주거나 혹은 이미 내가 가지고 있는 집을 담보로 하여 대출을 받을 수 있는 거죠. 

신용대출은 각자 본인의 신용도를 보고 평가하여 대출을 실행해줍니다.

신용대출은 한도가 적고 담보대출보다 금리도 높기 때문에

요즘은 누군가가 1억 이상 신용대출로 집을 산다고 하면 안 됩니다. 

 

반대로 주택담보대출은 집을 담보로 은행에서 돈을 빌려주는 것이기 때문에 

만일 돈을 갚지 못하더라도 그 집을 경매로 팔면 되는 거니 은행 입장에서는 신용대출보다는 

담보대출이 더 안정적인 거래가 될 것입니다. 

그렇기 때문에 이자를 신용대출보다는 조금만 받습니다. 

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LTV 란?

간단히 말하자면 주택 가격을 보고 돈을 빌려주는 것입니다.

즉 주택을 담보로 하여 돈을 빌릴 때 인정되는 자산의 가치 비율입니다.

본인이 소유한 주택 혹은 앞으로 구매하게 될 주택 가격에 대해 얼마인지 확인 후

그 주택 가격의 몇 퍼센트까지 대출이 가능한지 판단하는 것이 바로  LTV입니다.

 

그럼 LTV 계산하는 방식을 볼까요?

예를 들어

LTV 70% , 1억 아파트 

이면 이 집을 담보로 하였을 때 얼마 정도의 대출금이 나올까요?

정답은 : 7천만 원입니다. 

 

단 여기서 주의해야 할 점은 내가 1억 주고 주택을 구매했다고 해서 1억이 기준이 되는 것은 아닙니다.

앞서 설명드렸듯이 집의 담보가치에 따른 대출금액 이므로 내가 산 금액이 기준이 아니라

매번 변하는 시세와 감정평가로 인한 가치를 평가한 금액이 기준이 됩니다.

즉 내가 1억에 집을 구매했어도 대출 당시에 8000만 원으로 가치를 평가한다면 8000만 원의 70% 만큼의

대출금액으로 나오게 됩니다.

또한 LTV는 주택에 한정되는 것이 아니고 공장, 토지, 공장, 오피스텔 등

부동산을 담보로 인정되는 비율입니다.

 

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DTI 란?

총부채상환비율로 소득 대비 얼마를 빌릴 수 있는지 봅니다.

" 당신은 얼마 법니까? 연봉이 얼마죠? 당신의 소득 보고 빌려줄게요." 

가 바로 DTI입니다.

 

DTI 계산 시에는 1년 기준으로 얼마를 버는지 보고 평가하게 됩니다.

만일 1년에 3000만 원 버는 사람이 3000만 원 전부를 빚 갚는데 쓰면 안 되기 때문에 

년간 갚아야 할 돈이 수입의 일정 금액이 넘어가지 않는 수준에서 측정하게 됩니다.

 

또한 DTI는

먼저 원리금 이란 원금+이자 합친 말로 

상환 원리금이란 원금+이자를 함께 같이 갚는 형태를 말합니다.

 

DTI  계산은

예를 들어서 

연봉 5천만 원인 직장인의 DTI가 40%라고 가정했을 때 이 직장인의 DTI는 2000만 원이 됩니다.

 

즉 연봉이 5천만 원인 사람은 1년에 2000만 원만 빚 갚는 데 사용하라는 뜻입니다.

1년간 갚아야 할 상환 원리금이 1년 안에서 2천만 원을 넘지 않도록 하라는 거죠.

 

그러면 달랑 1년에 2000만 원 만 대출받아서 어떻게 아파트를 사나요?라고 물어보시는 분들이 있는데

우리가 부동산 담보대출을 한다면 1년 내로 갚을 수 있는 사람은 거의 없습니다.

보통은 20~30년 장기적으로 상환하죠.

만일 20년으로 상환한다고 가정한다면 DTI는 연간 2000만 원 x 20년 상환 즉, 4억 원까지 빌릴 수 있다는 뜻입니다. 

그러나 공제할 것도 생기고 실제 수령하는 금액이 달라질 수 있으니 조금 더 보수적으로 계산하는 것이 좋습니다.

 

 

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DSR 란?

총부채상환비율로 개인 빚이 얼마나 있는지 보고 빌려주는 것을 말합니다.

좀 전에 보았던 DTI보다는 조금 더 깐깐하다고 생각하시면 될 것 같습니다.

즉 개인이 각자 갖고 있는 모든 원리금 대출들의 합을 연간 소득으로 나뉩니다.

결국 차 할부금, 신용대출, 학자금 대출 등 모든 대출을 포함시킵니다.

 

좀 더 쉽게 설명하자면 

 

A라는 직장인 이 있습니다.

아파트 담보대출 & 기존: 차 할부금, 학자금 대출 이 있다고 가정해보겠습니다.

 

DTI는

아파트 담보대출(원금+이자)과 기존 대출인 차 할부금과 학자금 대출의 "이자" 상환액만 고려합니다.( 기존 대출의 원금은 고려하지 않습니다)

 

DSR은

DTI와 동일하지만 한 가지를 더 추가합니다.

바로 기존 대출의 "원금" 까지도 고려하는 것이죠. 

 

 

DSR은 DTI보다 좀 더 깐깐하고 맞추기가 어렵다고 보시면 될 것 같습니다. 

 

 

 

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